שכירות דירה – אי עמידה בתנאים

שאלתו של הלומד אריאל צ.

בהסכם השכירות שנחתם לשנה, הוסכם שהשוכר יוכל להודיע חודשיים מראש, ובכתב, על רצונו להפסיק את השכירות ולפנות את הדירה, ואז יוכל לצאת מבלי לסיים את תקופת השכירות. בסעיף נוסף נכתב שבמידה והחודשיים של הודעה המוקדמת יסתיימו כשבועיים לפני ראש השנה או פסח, אזי הפינוי יידחה לשבוע לאחר חג הפסח או לאחר תקופת החגים בתשרי.

נחתם בר”ח כסליו, ולאחר כ 19 יום דהיינו בי"ט בכסלו, הודיע השוכר בכתב כי הוא מעוניין לפנות את הדירה. עפ"י הודעתו היה עליו לפנות את הדירה ביום יט בשבט. מה שקרה בפועל, בר”ח שבט השוכר פגש את המשכיר ושילם לו את דמי השכירות עד סוף חודש שבט, דהיינו 11 ימים יותר ממה שהיה אמור לשלם על פי הודעתו.

בר”ח אדר א’ השוכר פוגש שוב את המשכיר ומשלם לו עבור חודש נוסף, עד ר”ח אדר ב, תוך התעלמות מוחלטת מההודעה שהודיע. בתגובה אומר לו המשכיר, אם אתה משלם אז אני מבין ממך שאתה מעוניין להמשיך את ההסכם. השוכר עונה, כן, אני רוצה להמשיך בהסכם ולצאת רק לקראת פסח, לא יודע בדיוק מתי, אודיע לך שבועיים קודם. המשכיר אומר, אני לא מסכים להודעה של שבועיים, אני צריך את הזמן לפרסם ולהכניס שוכר, אני צריך לפחות התראה של חודשיים. אתה הודעת לי ולא עמדת בזה, אני לא יודע אם יש לי אפשרות לתת לך שוב הזדמנות להודיע על פינוי בהתראה של חודשיים. וכך נפרדו הצדדים.

הגיע ר”ח אדר ב’, השוכר שוב משלם עבור חודש, ושוב מודיע אני רוצה לצאת לפני פסח כדי לחסוך את הניקיון, לא יודע עדיין מתי. המשכיר בתגובה אומר לו עפ"י ההסכם אינך יכול לצאת רק ע"י הודעה בכתב חודשיים וחצי לפחות. לפני חודשיים הודעת ולא עמדת בזה, ומה שנשאר בינינו זה הסכם שכירות בתוקף עד סוף השנה. השוכר בתגובה אומר לו אני הודעתי. המשכיר אומר לו אכן הודעת אבל המשכת לגור ולא פינית את הדירה. אתה ממשיך לגור בה, שילמת כבר כחודש וחצי נוספים, ועכשיו אתה רוצה להמשיך לחודש נוסף, זה לא נקרא הודעה על עזיבה.

השאלה היא, האם יש תוקף להודעה הראשונה של השוכר, והוא יכול לצאת מתי שהוא רוצה, או שהיות והוא לא עמד בתנאי ההודעה הראשונה והמשיך לגור בדירה, ההודעה בטלה ומבוטלת, וכל עוד לא הודיע שנית בכתב הוא ממשיך לשאת באחריות ההסכם שנחתם לשנה ?

האם בכלל יש לו אפשרות נוספת להודיע בכתב חודשיים וחצי לפני החג, או שצודק המשכיר בטענתו שכעת הוא דורש הודעה של חודשיים וחצי מראש, מאחר ולא עמד בהודעתו הקודמת ?

ומה הדין אם פינה את הדירה בידיעת המשכיר אך בלי הודעה בכתב, והדירה נשארה ריקה?  

משיב הרב אורי גרילוס

תשובה: [ככלל כדאי לגשת לרב העוסק בדיני ממונות כדי לפשר ביניכם ולפעמים יש צדדים נוספים שקשה להעלות על הכתב ומשנים את הדין]
באשר לנידון:
א. סעיף הודעה מראש אינו מבטל את החוזה אלא נוסף אליו כתנאי, שמשמעותו לתת לשוכר הזדמנות לעזוב,
ולמשכיר זמן סביר למצוא שוכר אחר, ולכן השוכר שהודיע מראש היה עליו לצאת בזמן.
ב. מדברי השוכר היה נראה שמעוניין לצאת בזמן אחר, על סמך הודאתו הראשונה,
אך לא סביר שהמשכיר לא ידע מתי והאם עליו למצוא שוכר אחר, ולכן על השוכר לשלם כל זמן שלא נמצא שוכר אחר,
או עד סיום החוזה, או לממש את האופציה להודעה מוקדמת חדשה
[יתכן שאפשר לומר שנחשב שהודיע שוב כשאמר בר"ח אדר ב' שרוצה לצאת בפסח ויצא בתחילת אייר שזה חודשיים לאחר הודעתו האחרונה].
ג. אם עדיין השוכר מושך את הזמן נראה שאינו מעוניין לעזוב על סמך הודעתו ולכן נחשב כאילו החוזה ממשיך.
ואם ברצונו לצאת עליו לציין תאריך יעד בהודעה חדשה.
ד. אם השוכר עזב והדירה נשארה ריקה, נראה שצריך לשלם על חודשיים כאילו הודיע מראש
שהרי בידו להודיע ולעזוב ולכן כשעזב לא גרע מהודעה. [למרות שצריך להודיע בכתב]

וכאמור כדאי לגשת לדיין כדי להציע לפניו את הצדדים וכדברי המשנה ברורה (הלכות יוה"כ)
שלא יורה לעצמו בדיני ממונות כי היצר של הממון יש לו הרבה היתרים.